، خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در میزگرد رسانه‌ای با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: صنعت ساختمان یکی از مقاوم‌ترین حوزه‌ها در برابر تحریم‌هاست و تنها حدود پنج تا ده درصد وابستگی به واردات در بخش ماشین‌آلات و اقلام تأسیساتی دارد. با این حال، تحولات اخیر و شرایط روانی ناشی از درگیری‌ها در منطقه، باعث انتقال سرمایه‌ها به بازار ارز و طلا و رکود بیشتر در بخش مسکن شده است.

وی ادامه داد: رکود در بازار مسکن، به‌ویژه در حوزه تولید، به تعطیلی صنایع وابسته انجامیده و این موضوع در کنار ناترازی در حوزه انرژی، موجب افزایش نرخ بیکاری و بروز تبعات اقتصادی، اجتماعی و حتی امنیتی خواهد شد.

 چهار عامل اصلی جهش احتمالی قیمت مسکن

باقرپور در ادامه به عامل اصلی که می‌تواند منجر به جهش قیمتی در بازار مسکن شود اشاره کرد: تولید سالانه مسکن در کشور در بهترین حالت حدود ۴۵۰ هزار واحد بوده که با تشدید رکود، این میزان کاهش یافته و باعث ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا شده است. وی گفت:اهمال وزارت نیرو در توسعه زیرساخت‌های مورد نیاز، مانع از اجرای برنامه‌های ساخت و ساز شده و در نتیجه، قیمت زمین که گران‌ترین مؤلفه تولید مسکن است بار دیگر با شیب تند افزایشی مواجه خواهد شد.

بر اساس آمارهای منتشرشده، تورم مصالح ساختمانی در یک سال گذشته به طور متوسط ۵۰ درصد بوده است، در حالی که تورم عمومی کشور حدود ۴۵ درصد بوده و این اختلاف قیمت مستقیماً بر قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار خواهد بود.

به گفته باقرپور، بازار مسکن به لحاظ تاریخی همواره با تأخیر نسبت به بازارهایی چون ارز و طلا واکنش نشان داده و این عقب‌ماندگی قیمتی، دیر یا زود جبران خواهد شد.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بر ضرورت مداخله دولت برای احیای گردش مالی در بازار مسکن تأکید کرد و افزود: تولید مسکن اقتصادی کوچک‌متراژ، باید به عنوان اولین گام در دستور کار قرار گیرد.

وی با تأکید بر اینکه «مسکن اقتصادی» به معنای ساخت واحدهای ۲۵ متری نیست، گفت: منظور ما واحدهایی است که متناسب با توان اقتصادی خانوار ایرانی باشد. این طرح بیش از دو سال پیش ارائه شد و اکنون بسیاری از نمایندگان مجلس و مسئولان اجرایی کشور با آن موافق هستند.

باقرپور تصریح کرد: اگر دولت با ورود موثر به حوزه مسکن، شرایط تولید را تسهیل نکند، بازار مسکن در آینده‌ای نه‌چندان دور، با جهش قیمتی و بحران اجتماعی مواجه خواهد شد.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به اینکه نظام بانکی نتوانسته نقش مؤثری در تأمین مالی نهضت ملی مسکن ایفا کند، اظهار داشت: زیرساخت‌های حقوقی بخش دوم اقتصاد کشور باید برای تولید مسکن به‌طور جدی تقویت شود. بدون مشارکت مردم، نجات بازار مسکن از وضعیت فعلی ممکن نیست.

وی با تأکید بر اینکه سرمایه‌های خرد مردم نباید به سمت بازارهای غیرمولد سوق داده شود، افزود: این سرمایه‌ها بعضاً در بازارهای سوداگرانه منجر به ضررهای سنگین برای مردم می‌شود؛ حال آنکه با هدایت صحیح می‌توان آن را وارد چرخه تولید مسکن کرد.

باقرپور با اشاره به مدل «مسکن تدریجی» که در بخش تعاون مطرح شده، گفت: این مدل که با استقبال معاون محترم وزیر تعاون مواجه شده، می‌تواند از هم‌افزایی ظرفیت‌های بازار سرمایه و بخش مصرف در حوزه مسکن بهره‌برداری کند. متأسفانه شرایط ناپایدار اقتصادی و فرار سرمایه از بازار مسکن، موجب تأخیر در اجرای این طرح شده است.

این کارشناس مسکن با اشاره به فرمایشات رهبر معظم انقلاب در ابتدای سال جاری مبنی بر ضرورت صیانت از سرمایه‌های مردم، اظهار کرد: در همین راستا، سامانه جامع نظارت بر تعاونی‌ها با همکاری اتحادیه عمرانی تعاون در حال طراحی است که با اجرای آن، فعالیت تعاونی‌های متخلف متوقف شده و بستری ایمن برای سرمایه‌گذاری مردم فراهم خواهد شد.

وی یکی دیگر از اولویت‌های ضروری را اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن عنوان کرد و گفت: قانون فعلی که در دهه ۸۰ تدوین و در سال ۱۳۸۹ ابلاغ شد، پاسخگوی نیاز امروز نیست. ساخت‌وساز، نهاده‌ها و بازیگران این صنعت دچار تغییرات اساسی شده‌اند، اما قانون همچنان بدون تغییر باقی مانده است.

باقرپور تأکید کرد: بر اساس این قانون، بسیاری از پروژه‌ها به‌جای تسهیل، با چالش تأمین مالی مواجه شده‌اند. در صورتی که فرآیند جذب سرمایه از سوی تعاونی‌ها طبق ضوابط قانونی بخش تعاون انجام شود، از منظر حقوقی پیش‌فروش تلقی نمی‌شود و می‌تواند به رونق تولید مسکن کمک کند.

وی همچنین با اشاره به ماده ۱۰ قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن گفت: طبق این ماده، دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی موظف‌اند املاک مازاد خود را که قابلیت ساخت‌وساز دارند به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند.

 به گفته وی، پس از ابلاغ این قانون، وزارت راه اعلام کرد که برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، زمین از محل این ماده قانونی تأمین شده است.

باقرپور افزود: با وجود ثبت بیش از ۶ میلیون تقاضا برای طرح نهضت ملی مسکن، تنها حدود ۱.۵ میلیون مورد تأیید قرار گرفته است. 

به گفته وی، چنانچه حتی یک سانتی‌متر هم به اراضی موجود اضافه نشده باشد، اکنون باید زمین کافی برای ساخت حداقل ۲.۵ میلیون واحد مسکونی آماده باشد.

باقرپور با انتقاد از نبود شفافیت در واگذاری زمین‌ها گفت: چرا این اراضی در اختیار سازندگان قرار نمی‌گیرد؟ سازمان ملی زمین و مسکن باید نسبت به این موضوع شفاف‌سازی کند.

این کارشناس مسکن حذف عوارض ساخت‌وساز و هزینه‌های نظارتی را نیز از اقدامات ضروری برشمرد و اظهار داشت: هزینه‌های سنگین صدور پروانه و نظارت بر ساخت، باید مورد بازنگری قرار گیرد. دستگاه‌های ذی‌ربط باید زمینه حذف یا کاهش این هزینه‌ها را فراهم کنند و صدور مجوزها نباید فقط در حد شعار باقی بماند، بلکه باید به‌صورت واقعی و عملیاتی انجام شود.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به اثرات روانی و فضای جنگ روانی بر حوزه ساخت‌وساز، اظهار داشت: اگرچه صنعت ساختمان به‌طور مستقیم از تحریم‌ها تأثیر نمی‌پذیرد، اما آثار غیرمستقیم آن به‌سرعت به بازار منتقل می‌شود.

وی افزود: یکی از مهم‌ترین الزامات برای توسعه ایمن پروژه‌های ساختمانی، پیش‌بینی شرایط بحرانی در زمان جنگ و رعایت حریم‌های لازم نسبت به مراکز نظامی و استراتژیک است. ایجاد پیوست امنیتی در پروژه‌ها می‌تواند آرامش روانی و اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن را افزایش دهد.

 مسکن استیجاری با این قیمت ها صرفه اقتصادی ندارد

باقرپور با اشاره به نبود صرفه اقتصادی در ساخت مسکن استیجاری با توجه به قیمت بالای زمین، مصالح و استهلاک، تصریح کرد: نباید از سرمایه‌گذار انتظار داشت که منابع خود را با بازدهی پایین در حوزه مسکن استیجاری به کار بگیرد. یکی از راهکارهای مؤثر برای حل این مشکل، تخصیص زمین رایگان به پروژه‌های استیجاری است.

وی ادامه داد: از مجموع برنامه تولید ۲.۵ میلیون واحد مسکونی، بخشی می‌تواند به ساخت مسکن استیجاری اختصاص یابد، مشروط بر آنکه زمین رایگان برای آن تأمین شود. این سیاست می‌تواند با مشارکت بخش خصوصی، تعاونی‌ها و حتی سرمایه‌گذاران خارجی به اجرا درآید.

باقرپور با انتقاد از عملکرد دولت‌های پیشین در حوزه زیرساخت، بیان کرد: ریشه بسیاری از مشکلات کنونی بازار مسکن در عدم توسعه زیرساخت‌ها از سوی وزارت نیرو و سایر نهادهای مربوطه است. تعریف تکالیف مشخص و فوری برای نهادهای مسئول، به‌ویژه در حوزه انرژی، ضروری است تا توسعه مسکن دچار وقفه نشود.

وی با اشاره به اثرپذیری بازار از فضای روانی و رسانه‌ای، تصریح کرد: برخی افراد با شایعات یا فضای نااطمینانی به دنبال فروش سریع ملک خود هستند و این رفتارها منجر به نوسانات هیجانی می‌شود. نمی‌توان چنین نمونه‌هایی را مبنای تحلیل بازار قرار داد. آمار رسمی متوسط قیمت‌ها در تهران ملاک ارزیابی است، نه قیمت‌های عجیب در آگهی‌های مجازی.

باقرپور درباره امکان کاهش قیمت مسکن گفت: با رشد ۵۰ درصدی تورم مصالح و محدودیت زمین قابل ساخت در حریم شهرها، نمی‌توان انتظار کاهش معنادار قیمت مسکن را داشت. در شرایط فعلی عرضه نیز کاهش یافته و تولیدکنندگان از بازار خارج شده‌اند. اگر زیرساخت و زمین تأمین نشود، افزایش قیمت زمین و بحران عرضه قابل پیش‌بینی خواهد بود.

وی همچنین به مشکلات صدور پروانه ساخت اشاره کرد و گفت: با وجود مصوبات مربوط به تسهیل صدور پروانه، این فرایند همچنان زمان‌بر و فرسایشی است. پروژه ۳۳ که توسط یکی از شرکت‌های زیرمجموعه اتحادیه در حال اجراست، بیش از یک سال درگیر دریافت پروانه است. دستگاه‌های مسئول باید با رویکرد عملیاتی‌تری در این زمینه وارد عمل شوند.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در پایان با بیان اینکه نرخ اجاره همیشه با تورم عمومی هماهنگ بوده است، گفت: برای رقابتی‌تر شدن بازار اجاره و افزایش عرضه، باید از مدل‌های متنوع مسکن و تسهیل سرمایه‌گذاری در این حوزه حمایت کرد.