بر اساس ابلاغیه بانک مرکزی، مهم‌ترین تغییرات این بازنگری شامل تعیین روش‌های واگذاری علاوه بر مزایده، امکان واگذاری از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، توکنایز کردن در چارچوب ضوابط بانک مرکزی، واگذاری به شرکت مدیریت دارایی‌های شبکه بانکی و نیز پیش‌بینی ترک تشریفات مزایده در قالب مذاکره و معاوضه با اموال سهل‌البیع است.

همچنین از این پس، روش «نسیه دفعی» نیز در کنار بیع نقدی و تسویه اقساطی در قالب اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و مرابحه اقساطی، به عنوان یکی از شیوه‌های مجاز واگذاری در مزایده شناخته می‌شود.

این دستورالعمل با استناد به قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، قانون برنامه هفتم پیشرفت و نیز قانون تأمین مالی تولید و زیرساخت‌ها تدوین شده و از تاریخ ابلاغ برای شبکه بانکی لازم‌الاجرا است. بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی نیز مکلف شده‌اند نسخه جدید را با قید تسریع به همه واحدهای ذی‌ربط ابلاغ و بر حسن اجرای آن نظارت دقیق اعمال کنند.

فصل اول؛ تعریف اموال مازاد و ممنوعیت نگهداری

در فصل نخست، دامنه شمول دستورالعمل و تعاریف پایه مشخص شده است. بر این اساس، «اموال مازاد» به همه دارایی‌های غیربانکی اطلاق می‌شود که در تعریف دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود بانکی قرار نمی‌گیرند؛ چه این دارایی‌ها به شکل ارادی و چه به صورت قهری به تملک مؤسسه اعتباری درآمده باشند. همچنین مصادیق اموال قهری شامل تملک از محل رد دیون دولت، اجرای قراردادهای رهنی، مالکیت ناشی از قوانین و سیاست‌های تکلیفی، تعاملات بین‌المللی، آرای قطعی قضایی و داوری و نیز تهاتر بدهی‌ها در شرایط مشخص تشریح شده است.

در همین فصل، اصل مهمی مورد تأکید قرار گرفته است: تملک و نگهداری اموال مازاد توسط مؤسسات اعتباری ممنوع است. البته برای مواردی که بنا به تشخیص بانک مرکزی، واگذاری به دلایل خارج از اراده مؤسسه ممکن نباشد یا اموال به شکل قهری تملک شده باشند، معافیت‌هایی از مجازات‌ها و اقدامات نظارتی در نظر گرفته شده است. همچنین فصل اول، چهار مسیر اصلی واگذاری را مشخص می‌کند: مزایده، سازوکارهای بازار سرمایه، ترک تشریفات مزایده و واگذاری به شرکت مدیریت دارایی‌های شبکه بانکی.

فصل دوم؛ ضوابط عمومی واگذاری و نحوه قیمت‌گذاری

فصل دوم به ضوابط عمومی واگذاری اختصاص دارد و بر کنترل تعارض منافع و رعایت معیارهای کارشناسی تأکید می‌کند. مطابق این فصل، واگذاری اموال مازاد به سایر مؤسسات اعتباری، اشخاص وابسته یا اشخاص مرتبط، فقط با اجازه و در چارچوب ضوابط ابلاغی بانک مرکزی مجاز خواهد بود.

در بخش ارزش‌گذاری نیز دستورالعمل، سازوکار مشخصی را پیش‌بینی کرده است. قیمت پایه اموال مازاد باید از سوی کارشناسان رسمی بیرون از مؤسسه اعتباری تعیین شود. برای اموال غیرمنقول داخل کشور، اصل بر نظر هیأت سه‌نفره کارشناسان رسمی است، هرچند برای اموالی تا سقف ۱۵۰ میلیارد ریال، نظر یک کارشناس رسمی کافی خواهد بود. بانک مرکزی نیز اختیار یافته است این سقف را متناسب با تورم تعدیل کند. درباره اموال منقول، اخذ نظر یک کارشناس رسمی کفایت می‌کند و اموال واقع در خارج از کشور نیز اصولا تابع همین ضوابط‌اند، مگر آنکه قوانین محل وقوع مال ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.

فصل سوم؛ قواعد مزایده، شیوه‌های پرداخت و کاهش قیمت پایه

در فصل سوم، جزئیات واگذاری از طریق مزایده تشریح شده است. اعتبار ارزیابی اموال مازاد حداکثر شش ماه تعیین شده و مؤسسات اعتباری موظف‌اند اطلاعات کامل مربوط به قیمت پایه، مهلت ارائه پیشنهادها، زمان برگزاری جلسه مزایده و سایر شرایط را در آگهی رسمی اعلام کنند. انتشار آگهی نیز علاوه بر موارد مقرر در قوانین، باید در پایگاه اطلاع‌رسانی مؤسسه، در شعب منتخب و حداقل در یک روزنامه کثیرالانتشار انجام شود.

یکی از تغییرات کلیدی این فصل، توسعه روش‌های پرداخت است. بر اساس دستورالعمل جدید، واگذاری در مزایده تنها به بیع نقدی محدود نیست و می‌تواند به صورت نسیه دفعی یا تسویه اقساطی در قالب اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و مرابحه اقساطی انجام شود. نرخ سود این روش‌ها نیز حداکثر معادل نرخ سود تسهیلات غیرمشارکتی مصوب مراجع ذی‌صلاح پولی تعیین شده است. همچنین در معاملات نسیه دفعی یا اقساطی، پیش‌پرداخت نقدی حداقل ۱۰ درصدی الزامی است.

دستورالعمل در عین حال، سقف زمانی برای تسویه را نیز تعیین کرده است؛ حداکثر دو سال برای نسیه دفعی و حداکثر پنج سال برای عقود اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و مرابحه اقساطی که یک سال از آن می‌تواند دوره تنفس باشد. از سوی دیگر، اگر واگذاری در مزایده اول و دوم محقق نشود، مؤسسه اعتباری می‌تواند به ترتیب با کاهش حداکثر ۱۰ و ۲۰ درصدی قیمت پایه اولیه، مزایده دوم و سوم را برگزار کند. البته این مزایده‌های بعدی باید حداکثر ظرف سه ماه پس از مزایده قبلی انجام شوند. واگذاری اقساطی یا نسیه‌ای نیز صرفا برای اشخاصی مجاز است که بر اساس اعتبارسنجی و ضوابط داخلی هیأت‌مدیره، توان بازپرداخت مطالبات ناشی از واگذاری را داشته باشند.

فصل چهارم؛ ورود رسمی مذاکره و معاوضه پس از سه مزایده ناموفق

فصل چهارم، سازوکار ترک تشریفات مزایده را مشخص می‌کند؛ بندی که از مهم‌ترین نوآوری‌های دستورالعمل جدید به شمار می‌رود. مطابق این فصل، اگر مالی با وجود حداقل سه بار برگزاری مزایده همچنان واگذار نشود، هیأت‌مدیره مؤسسه اعتباری باید گزارش کامل عملکرد واگذاری، دلایل عدم فروش، تأییدیه حسابرس مستقل و پیشنهاد خود برای واگذاری از طریق مذاکره یا معاوضه را به مجمع عمومی عادی ارائه کند.

این فرآیند نیز بدون ضابطه نیست. در واگذاری از طریق مذاکره، قیمت پایه نمی‌تواند کمتر از ۷۵ درصد آخرین قیمت پایه معتبر کارشناسی باشد. همچنین در روش‌های نسیه دفعی یا تسویه اقساطی مبتنی بر مذاکره، نرخ سود اقساط می‌تواند حداقل ۷۰ درصد نرخ سود تسهیلات غیرمشارکتی مصوب یا بیشتر باشد. مدت پرداخت نیز در این مسیر تا سه سال برای نسیه دفعی و تا ۱۰ سال برای تسویه اقساطی پیش‌بینی شده است. در بخش معاوضه هم تأکید شده که اموال جایگزین باید سهل‌البیع، کوچک‌مقیاس، با نقدشوندگی بالا و دارای کاربری مسکونی، تجاری، خدماتی یا اداری در محدوده‌های شهری یا بافت‌های مسکونی باشند.

در همین فصل، به مؤسسات اعتباری اجازه داده شده است در چارچوب تصویب هیأت‌مدیره، نسبت به واگذاری حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی به موجر با قیمت کارشناسی نیز اقدام کنند.

فصل پنجم؛ پیش‌بینی اقاله برای بازگرداندن اموال

فصل پنجم به «اقاله» اموال مازاد اختصاص دارد؛ یعنی بازگرداندن مال به متقاضی اقاله تحت ضوابطی که باید به تصویب هیأت عامل بانک مرکزی برسد. دستورالعمل تصریح می‌کند که این ضوابط باید دامنه متقاضیان، نوع مطالبات، نوع مال قابل اقاله، شرایط استرداد، نحوه تعیین تکلیف اموال واحدهای تولیدی، مبلغ قابل پرداخت و تکالیف طرفین را مشخص کند.

تا زمان تصویب و ابلاغ ضوابط جدید، اقاله اموال مازاد همچنان بر اساس بخشنامه پیشین بانک مرکزی مجاز خواهد بود. این بخش از دستورالعمل نشان می‌دهد بانک مرکزی علاوه بر فروش، به طراحی مسیرهای حقوقی برای تعیین‌تکلیف دارایی‌های تملیکی نیز توجه داشته است.

فصل ششم؛ الزام به گزارش‌دهی فصلی و افشای عمومی

فصل ششم، یکی از مهم‌ترین اجزای نظارتی دستورالعمل را در بر می‌گیرد. بر این اساس، مؤسسات اعتباری باید فهرست اموال مازاد خود را به بانک مرکزی اعلام کنند و پس از هر واگذاری یا اقاله نیز هر سه ماه یک‌بار گزارش جزئیات آن را به مدیریت کل نظارت بانکی ارائه دهند. این گزارش‌ها باید شامل مشخصات واگذارشونده، قیمت پایه، قیمت واگذاری یا اقاله، شرایط معامله و نیز دلایل عدم امکان واگذاری برخی اموال باشد.

الزام به افشای عمومی نیز در این فصل دیده شده است. مؤسسات اعتباری باید اطلاعات مربوط به واگذاری و اقاله اموال مازاد را در یادداشت‌های توضیحی صورت‌های مالی و گزارش هیأت‌مدیره به مجمع عمومی عادی درج کنند. علاوه بر این، مدیر ارشد رعایت قوانین و مقررات (تطبیق) مکلف شده است هر شش ماه گزارش اجرای این دستورالعمل را به کمیته تطبیق و سپس هیأت‌مدیره ارائه و نسخه مصوب را همراه مستندات برای بانک مرکزی ارسال کند. اگر اقدامات اصلاحی مصوب اجرا نشود، مدیر تطبیق باید گزارش قصور و علل عدم اجرا را به صورت سالانه به بانک مرکزی اعلام کند. واحد تطبیق نیز به عنوان مرجع پاسخ‌گویی داخلی برای رفع ابهام و هدایت واحدها در اجرای صحیح مقررات معرفی شده است.

فصل هفتم؛ ضمانت اجرا و لغو مقررات قبلی

در فصل پایانی، بانک مرکزی تکلیف تخلفات را روشن کرده است. مطابق ماده ۲۸، هر مؤسسه اعتباری که مفاد دستورالعمل را رعایت نکند یا در مهلت مقرر نسبت به واگذاری اموال مازاد خود اقدام نداشته باشد، علاوه بر ضمانت اجراهای پیش‌بینی‌شده در قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر، مشمول اقدامات نظارتی و مجازات‌های مقرر در قانون بانک مرکزی و سایر قوانین و مقررات مربوط خواهد شد.

نسخه جدید دستورالعمل مشتمل بر ۲۸ ماده و ۱۱ تبصره است و از زمان ابلاغ لازم‌الاجرا شده است. همچنین با اجرای این دستورالعمل، نسخه اصلاحی قبلی مصوب شورای پول و اعتبار و نیز دستورالعمل تعیین‌تکلیف دارایی‌های واحد تولیدی در جریان تملک یا تملک‌شده، پس از ابلاغ ضوابط مربوط به ماده ۲۳، ملغی خواهد شد.

در مجموع، دستورالعمل تازه بانک مرکزی را می‌توان تلاشی برای تسریع در خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری و کاهش رسوب دارایی‌های غیرمولد در ترازنامه شبکه بانکی دانست؛ تلاشی که همزمان با توسعه روش‌های واگذاری، سازوکارهای افشا، کنترل، گزارشگری و برخورد با تخلف را نیز تقویت کرده است. اگر بخواهی، می‌توانم همین متن را هم در قالب «خبر رسمی رسانه‌ای»، «گزارش تحلیلی اقتصادی» یا «نسخه کوتاه برای انتشار در سایت و کانال خبری» بازنویسی کنم.