خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور در پاسخ به سوال خبرنگار اقتصادی خبرگزاری موج درباره حضور اتباع خارجی در کشور و تأثیر آن بر بازار مسکن عنوان کرد: بر اساس نظام حقوقی ایران که مبتنی بر خون است، صرف تولد در خاک ایران موجب اخذ تابعیت نمی‌شود. لذا اتباع خارجی صرفاً می‌توانند از اقامت برخوردار باشند، نه تابعیت.

وی با تأکید بر تمایز میان اقامت مجاز و غیرمجاز گفت: اقامت غیرمجاز به‌معنای نداشتن صلاحیت اقتصادی برای حضور در کشور است. بنابراین خروج اتباع غیرمجاز، فارغ از تأثیرات احساسی یا اجتماعی، تصمیمی قانونی و لازم است.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی درباره نگرانی برخی فعالان حوزه ساخت‌وساز در خصوص خروج اتباع از کشور نیز گفت: بررسی این موضوع از زاویه اقتصادی نشان می‌دهد که هزینه تمام‌شده مسکن شامل دو بخش عمده است؛ زمین و پروانه‌ها که حدود ۶۵ درصد هزینه را تشکیل می‌دهند و ثابت هستند، و بخش ساخت که حدود ۳۵ درصد است.

وی افزود: حتی اگر بخش نیروی انسانی شاغل در ساخت‌وساز تحت تأثیر خروج اتباع قرار گیرد، تأثیر آن بر هزینه نهایی بسیار محدود است و نباید آن را عامل مؤثری در افزایش قیمت مسکن قلمداد کرد.

باقرپور تأکید کرد: چشم‌انداز کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن چندان امیدوارکننده نیست و هرگونه گشایش در این حوزه منوط به اصلاحات اساسی در اقتصاد کلان کشور است.

 رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی  با اشاره به سهم دستمزد کارگران اتباع خارجی در فرآیند ساخت‌وساز اظهار داشت: در شرایط فعلی حدود ۳۰ درصد از بخش ساخت که ۳۵ درصد از کل هزینه تمام‌شده مسکن را شامل می‌شود، مربوط به حقوق و دستمزد است. این یعنی دستمزدها در مجموع تنها حدود ۱۰ تا ۱۱ درصد از کل هزینه ساخت را تشکیل می‌دهند.

وی افزود: از این میزان، حدود ۳۰ درصد به اتباع خارجی اختصاص دارد که عمدتاً کارگران ساده هستند و در دسته نیروهای متخصص قرار نمی‌گیرند. بنابراین سهم اتباع در مجموع، حدود ۳ درصد از کل هزینه ساخت را شامل می‌شود.

 

 افزایش دستمزد نیروی ایرانی، تنها یک درصد اثر بر قیمت مسکن دارد

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی ادامه داد: اگر فرض کنیم تمامی این اتباع غیرمجاز بوده و از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنان شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد دریافت کند، نهایتاً افزایش هزینه در پروژه‌های ساختمانی کمتر از یک درصد خواهد بود.

باقرپور با تأکید بر اینکه این عدد در برابر نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان، فولاد و آهن قابل مقایسه نیست، خاطرنشان کرد: اینکه بگوییم خروج اتباع موجب گرانی مسکن می‌شود، از نظر اقتصادی ادعایی نادرست است و نباید بیش از اندازه در فضای رسانه‌ای و اجرایی به آن دامن زده شود.

وی در ادامه با اشاره به نقش پررنگ اتباع در برخی مشاغل سخت ساختمان تصریح کرد: در عمل حدود ۵۰ درصد نیروهای فعال در صنعت ساختمان را اتباع خارجی تشکیل می‌دهند که به‌ویژه در مشاغل سخت‌تری همچون حفر چاه، نظافت‌های سنگین و حمل دستی مصالح مشغول به کار هستند. این دسته از کارها معمولاً با استقبال نیروی کار ایرانی مواجه نمی‌شود.

باقرپور گفت: در صورت خروج گسترده اتباع، اگرچه ممکن است در اجرای برخی پروژه‌ها با کمبود نیروی کار مواجه شویم، اما این موضوع تأثیر معناداری بر قیمت تمام‌شده نخواهد داشت و چالش اصلی در حوزه مسکن، همچنان به مشکلات اقتصادی کلان کشور بازمی‌گردد، نه به حضور یا خروج اتباع.

وی در خصوص نقش اتباع خارجی در بازار مسکن اظهار داشت: در حال حاضر بسیاری از تحلیل‌ها و موضع‌گیری‌ها پیرامون خروج اتباع، از نظر من صرفاً هجمه‌هایی بیهوده و غیرکارشناسی است. ما در واقع بالای سر قبری گریه می‌کنیم که در آن مرده‌ای وجود ندارد.

وی با بیان اینکه خروج اتباع، نه موجب کاهش قیمت مسکن خواهد شد و نه تأثیر مثبتی در حوزه تولید دارد، افزود: ادعای اینکه خروج اتباع منجر به افت قیمت مسکن خواهد شد کاملاً نادرست است. عمده اتباع، چه مجاز و چه غیرمجاز، ساکن مناطق حاشیه‌ای و در منازل استیجاری بودند. بسیاری از آن‌ها نیز در ساختمان‌های نیمه‌کاره، باغات و فضاهای غیرمسکونی سکونت داشتند و مالکیتی در کار نبود.

 

 بازار خرید و فروش مسکن از خروج اتباع تأثیری نمی‌پذیرد

باقرپور ادامه داد: با خروج این افراد، هیچ ملکی وارد بازار فروش نمی‌شود، چون اصولاً مالکیتی در میان نیست. در بازار اجاره نیز این خروج صرفاً ممکن است عرضه را در مناطق حاشیه‌ای اندکی افزایش دهد و در مناطق مرکزی شهرها از جمله تهران، هیچ تأثیر قابل‌ذکری نخواهد داشت.

وی تأکید کرد: خروج اتباع نه دستاوردی برای بازار مسکن دارد و نه چیزی از دست آن می‌گیرد. تمام این تحلیل‌ها اگر از منظر فنی و کارشناسی بررسی شود، به وضوح بی‌پایه بودن‌شان مشخص می‌شود.

 

«مسکن تدریجی»؛ مدل ترکیبی برای هم‌افزایی بازار مصرف و سرمایه

خشایار باقرپور همچنین در بخش دیگری از سخنان خود از طراحی و پیگیری دو مدل نوین برای تولید مسکن خبر داد و گفت: طرح «مسکن اقتصادی» و «مسکن تدریجی» به ترتیب ناظر به محصول جدید و مدل مالی جدید در حوزه مسکن هستند.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور درباره طرح «مسکن اقتصادی» گفت: این طرح به دنبال ارائه محصولی جدید در بازار مسکن با هدف ایجاد امکان خرید برای دهک‌های پایین‌تر جامعه است. راهکار ما در این حوزه، کاهش کمیت‌هاست، نه کیفیت.

وی افزود: کاهش کیفیت، تجربه‌ای شکست‌خورده است. ما در طرح‌هایی مثل مسکن مهر یا طرح ملی مسکن، شاهد واحدهایی با عمر پایین و بهره‌برداری ناقص بوده‌ایم. در مقابل، کاهش متراژ و بهینه‌سازی فضاها می‌تواند کالایی ارزان‌تر و کارآمدتر تولید کند که اولین نمونه آن نیز وارد مرحله صدور پروانه ساخت شده است.

باقرپور در معرفی طرح دوم اظهار داشت: برخلاف طرح اقتصادی که به محصول اشاره دارد، مسکن تدریجی یک مدل مالی-اقتصادی است. در این مدل، ظرفیت بازار مصرف با بازار سرمایه ترکیب می‌شود. بهره‌برداری از واحد از همان ابتدا توسط مصرف‌کننده انجام می‌گیرد و مالکیت به صورت تدریجی و پلکانی کامل می‌شود.

 

حذف خرید اولی‌ها  از بازار مسکن

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن اظهار داشت: بازار مسکن در یکی از عمیق‌ترین رکودهای خود طی پنج دهه اخیر قرار دارد. این رکود برخلاف موارد مشابه پیشین، منشأ روانی ندارد و ناشی از عوامل واقعی اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم است.

وی ادامه داد: در شرایطی که قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته، امکان حضور خریداران واقعی در بازار از بین رفته است. معاملات معدودی که انجام می‌شود عمدتاً شامل تهاتر یا تبدیل به احسن است و خرید اولی‌ها تقریباً از بازار حذف شده‌اند.

باقرپور همچنین به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اشاره کرد و گفت:در گذشته بخشی از معاملات به قصد سرمایه‌گذاری انجام می‌شد اما با وقوع جنگ اخیر—even با وجود کوتاه‌مدت بودن آن—همان اندک تقاضای سرمایه‌ای هم از بازار خارج شده و به سمت بازارهای دیگری چون ارز و طلا سوق پیدا کرده است.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور هشدار داد: کاهش معاملات در بازار مسکن تنها به کاهش درآمد فعالان صنفی محدود نمی‌شود، بلکه مستقیماً بر روند تولید مسکن نیز اثرگذار است. تولیدکننده‌ای که امکان نقدشوندگی برای محصولش نبیند، از بازار خارج خواهد شد و در بلندمدت شاهد آسیب‌های گسترده‌تری از جمله افزایش تورم و جهش قیمتی ناشی از برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا خواهیم بود.

 

نقدشوندگی از بین رفته، بازار عملاً بی‌مشتری است

خشایار باقرپور با اشاره به اینکه مشکلات بازار مسکن نه‌تنها به دولت چهاردهم، بلکه به هیچ‌یک از دولت‌های گذشته به‌تنهایی قابل انتساب نیست، اظهار داشت: ریشه بحران فعلی، به تغییر ماهیت مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای بازمی‌گردد. این روند از اوایل دهه ۵۰ آغاز شد و طی بیش از پنج دهه، بازار مسکن را به دومین بازار تورم‌زا پس از طلا تبدیل کرد.

وی ادامه داد: در چنین شرایطی، طبیعی‌ست که اقشار برخوردار، واحدهای مسکونی بیشتری را در اختیار داشته باشند و اقشار ضعیف به حاشیه رانده شوند. این شکاف طبقاتی، منجر به رشد افسارگسیخته اجاره‌بها شده و امروز به نقطه‌ای رسیده‌ایم که بازار مسکن نه نقدشونده است، نه پاسخگوی نیاز.

 

توقف طرح‌های ناکارآمد مسکن، اقدامی درست بود

باقرپور در ادامه با اشاره به عملکرد دولت چهاردهم و وزارت راه و شهرسازی گفت: اگرچه دولت چهاردهم به‌واسطه حادثه تلخ شهادت رئیس‌جمهور شهید، خارج از برنامه شکل گرفت، اما متوقف‌کردن برخی طرح‌های مسکن دولتی از سوی آن، تصمیمی منطقی و قابل دفاع بود.

وی افزود: اگر مدل‌های مسکن‌سازی پیشین پاسخ می‌دادند، تا امروز باید نتایج آن‌ها را می‌دیدیم. تداوم همان مسیر بدون بازنگری، جز اتلاف منابع حاصلی نداشت. سیاست‌های مسکنی باید متناسب با شرایط امروز و نیازهای واقعی مردم تدوین و اجرا شوند.

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی در ادامه با برشمردن چالش‌های فراگیر حوزه مسکن گفت: مشکلات امروز، نتیجه انباشت کاستی‌های گذشته است. از تأمین زمین تا بروکراسی پیچیده صدور پروانه، همه مسیر پرهزینه و زمان‌بر است. به‌عنوان نمونه، فاصله آغاز پروژه تا صدور مجوزهای قانونی آن‌قدر طولانی‌ست که تورم، هزینه تمام‌شده را دو برابر می‌کند.

وی افزود: در تابستان به‌دلیل کمبود انرژی، صنایع مصالح‌ساز با اختلال مواجه می‌شوند و در زمستان نیز فعالیت‌های عمرانی در بسیاری از مناطق کشور متوقف می‌شود. از سوی دیگر، بانک‌ها به‌دلیل سودده نبودن تسهیلات مسکن، عملاً از ایفای وظیفه خود در حمایت از تولید مسکن شانه خالی می‌کنند.

 

مشارکت مردم در ساخت مسکن

باقرپور با اشاره به نبود نقدشوندگی در بازار مسکن و کاهش شدید تقاضای واقعی تصریح کرد: حتی در صورت ساخت واحدهای جدید، مشتری واقعی برای آن‌ها وجود ندارد. تنها راه خروج از این بن‌بست، اجرای طرح‌های مشارکتی با محوریت مردم است.

وی گفت: تنها مدل قابل‌دفاع، آن است که ساخت مسکن از ابتدا با مشارکت مردم و از طریق تشکل‌های مردمی و تعاونی‌ها انجام شود. تنها در این صورت است که می‌توان تقاضای واقعی را با ظرفیت تولید هماهنگ کرد و از تکرار اشتباهات گذشته جلوگیری نمود.

 

نیمی از حاکمیت باید در خدمت تولید مسکن قرار بگیرد

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور با اشاره به ساختار پیچیده و چندپاره سیاست‌گذاری مسکن اظهار داشت: نمی‌توان انتظار داشت فقط یک وزارتخانه، مثل راه و شهرسازی، متولی اصلی مسکن باشد. این حوزه هم‌افزایی و مشارکت هم‌زمان چندین دستگاه را می‌طلبد.

وی افزود: امروز علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، وزارت نیرو، شهرداری‌ها، شوراهای شهر، وزارت اقتصاد و دارایی، بانک مرکزی و حتی نهادهایی مانند سازمان برنامه و بودجه، همگی به‌نوعی درگیر با حوزه مسکن هستند. اما این دستگاه‌ها نه تنها هم‌راستا نیستند، بلکه در بسیاری از موارد عملکردهای متضادی دارند که روند تولید مسکن را دچار اخلال می‌کند.

 

 هر دستگاه، ساز خودش را می‌زند!

باقرپور با اشاره به اهمیت وجود یک نهاد فرادست در حوزه مسکن گفت: در شرایطی که یک دستگاه مثل وزارت صمت حتی در کنترل قیمت نهاده‌ها موفق عمل کند، اما از طرف دیگر بانک مرکزی تسهیلات تصویب‌شده را پرداخت نکند، یا وزارت نیرو زیرساخت‌های برق، آب و فاضلاب را تأمین نکند، کل زنجیره تولید دچار اختلال می‌شود.

وی افزود: بازار مسکن به نهادی مستقل، هماهنگ‌کننده و فرادست نیاز دارد؛ نهادی که بتواند همه اجزای تأثیرگذار را به‌صورت هم‌راستا در جهت تولید مسکن هدایت کند. در غیر این صورت، وضعیت همین خواهد بود: ناهماهنگی، تأخیر، هزینه‌های سربار و در نهایت رکود.

 

 اصلاح مقررات برای تولید مسکن در استطاعت مردم

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور همچنین یکی از موانع مهم تولید مسکن را در نگاه مقررات‌گذار دانست و اظهار داشت: بسیاری از مقررات فعلی، مانع تولید مسکن متراژ پایین یا به‌اصطلاح "در استطاعت" هستند. در حالی که یکی از راهکارهای اصلی عبور از بحران، تولید واحدهایی با متراژ کمتر و قیمت قابل‌دسترسی‌تر است.

وی خاطرنشان کرد: الزامات تولید مسکن باید به‌طور ریشه‌ای بازنگری شود. نه‌تنها در صدور مجوزها، بلکه در تعریف محصول، تأمین منابع، الگوهای بهره‌برداری و حمایت‌های مالی، نیاز به سازوکار جدیدی داریم. تنها در این صورت است که مردم می‌توانند دوباره به بازار مسکن امیدوار شوند.

 

اقتصاد مردمی تنها راهکار نجات بازار مسکن است

 خشایار باقرپور با اشاره به بحران فراگیر در بازار مسکن اظهار داشت:ما دیگر درباره توسعه یا رونق صحبت نمی‌کنیم؛ ادبیات ما به جایی رسیده که هدف‌گذاری‌مان صرفاً حفظ تولید و بازگرداندن نفس‌های آخر بازار مسکن است.

وی با تأکید بر اینکه اتحادیه تعاونی‌های عمرانی به هیچ‌وجه تصدی‌گری دولتی یا خصوصی ندارد، افزود: بر اساس ماده ۴۳ قانون بخش تعاون، وظیفه ما تسهیل‌گری در تأمین نیازهای مشترک، ارتقای تعاملات بین تعاونی‌ها و ایجاد ارتباط مؤثر بین مردم و دولت در حوزه مسکن است. بر همین اساس نیز طرح‌هایی چون مسکن اقتصادی، مسکن تدریجی و پیوسته امنیت طراحی شده‌اند.

 

جنگ ۱۲ روزه، تلنگری برای اصلاحات اساسی

باقرپور در ادامه با اشاره به اهمیت طرح جدید پیوسته امنیت گفت: امروز تجربه جنگ ۱۲ روزه در منطقه نشان داد که ما نیازمند بازنگری فوری در اصول طراحی شهری هستیم. فاصله‌گذاری مراکز نظامی و استراتژیک از بافت‌های مسکونی، رعایت پدافند غیرعامل در طراحی شهری، و تمرکززدایی از زیرساخت‌های پرخطر مثل انشعابات گازی، از ضرورت‌های جدی امروز است.

وی افزود: هر واحد مسکونی با سیستم گازکشی فعلی، بالقوه می‌تواند در حوادثی نظیر زلزله به یک بمب تبدیل شود. چرا هنوز به‌جای برق‌رسانی ایمن و متمرکز، بر توسعه پرخطر و انفرادی انشعاب‌های گاز در منازل اصرار داریم؟

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی کشور با اشاره به لزوم بهره‌گیری از تجربیات تلخ جنگ اخیر خاطرنشان کرد: حضرت امام (ره) فرمودند جنگ نعمت است و این بحران ۱۲ روزه هم اگر به بیداری ما در اصلاح ساختارهای فرسوده منجر شود، می‌تواند درسی مهم برای آینده کشور باشد.

وی تأکید کرد: مشکل مسکن فقط اقتصادی نیست؛ این یک مسئله امنیتی، اجتماعی و حتی ملی است. نباید اجازه دهیم ساختارهای ناکارآمد، بیش از این زندگی مردم را در معرض تهدید قرار دهد.

 

«اقتصاد مردمی»؛ روزنه نجات بازار

باقرپور در پایان با اشاره به بن‌بست در سرمایه‌گذاری‌های کلان و ناکارآمدی طرح‌های بالا به پایین گفت: امروز تنها راه باقی‌مانده، اتکا به اقتصاد مردمی است؛ جایی که خود بهره‌بردار نهایی با مشارکت مستقیم در تأمین مالی، به بازوی تولید تبدیل شود. این مدل در طرح مسکن تدریجی کاملاً پیش‌بینی شده و با اندک حمایت حاکمیتی، می‌تواند به الگوی پایدار تأمین مسکن تبدیل شود.