به گزارش خبرگزاری موج، گاهی مواقع مشکلاتی به وجود می‌آید که موجب فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر می‌شود. در این زمان مالک چه کاری می‌تواند انجام دهد؟ آیا ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را می‌تواند دریافت کند؟

فسخ به چه معناست؟

فسخ در معنای لغوی یعنی: باطل کردن، بر هم زدن، حذف کردن، نقض کردن.

فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن قراردادی که مابین حداقل 2 فرد به امضا و تایید رسیده باشد. در قراردادهای رهن و اجاره خانه، 2 سمت قرارداد مالک و مستاجر هستند که بنا بر هر دلیلی اگر این قرارداد را باطل کنند، به این کار فسخ قرارداد گفته می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر به همین سادگی‌ها هم نیست؛ در واقع باید دلیل و علتی قانونی پیش پای مستاجر باشد که با آن بتواند قرارداد اجاره را باطل کند.

در هنگام عقد قرارداد اجاره، مالک و مستاجر جدا از قوانین وضع شده، شرایطی هم برای فسخ قرارداد می‌توانند تعیین کنند. در صورتی که هر 2 با این شرایط پای قرارداد اجاره را امضا کنند، با نقض شدن حتی یکی از شروط می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد.

نکته: فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و حتی مالک، در صورتی که بدون دلیل موجه باشد، منجر به پرداخت خسارت می‌شود.

پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد با چه کسی است؟

در حالت عادی پرداخت کمیسیون بر عهده مالک و مستاجر به صورت توافقی است. اما اگر یکی از طرفین بر پرداخت آن مقاومت کند، پرداخت کمیسیون بر عهده کسی است که خواستار فسخ قرارداد باشد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل خانه

ممکن است قبل از این که وسایل و اسباب خانه را جمع کنید و به خانه جدید بروید، متوجه شوید که بخشی از شرایط خانه با شرایطی که در قرارداد اجاره برای شما ذکر شده، مطابقت ندارد. قبل از این که بخواهید هزینه‌های دیگری برای اسباب کشی پرداخت کنید باید این موضوع را دقیق‌تر بررسی کرده و در صورت اطمینان از مغایرت آن برای فسخ قرارداد اقدام کنید.

بهتر است در زمان بازدید تمامی امکانات خانه را بررسی کنید. در صورتی که مالک تعمیر قسمتی از خانه را پذیرفته باشد، بهتر است این مورد را داخل قرارداد اجاره ذکر کنید و برای آن زمانی مشخص کنید. اگر مالک به تعهد خود پایبند نبود، شما می‌توانید قرارداد اجاره را فسخ کنید.

برای مثال قبل از امضای قرارداد اجاره، مالک به شما قول می‌دهد تا 3 ماه آینده سیستم گرمایشی خانه را نوسازی کند. این مورد را به همراه تاریخ انجام حتما داخل قرارداد ذکر کنید و در حضور شاهدان آن را امضا کنید. اگر مالک تا 3 ماه بعد به قولش عمل نکرد، می‌توانید قرارداد را باطل کنید.

در صورتی که مالک، ادعای دروغینی از شرایط خانه برای مستاجر داشته باشد، مستاجر بعد از روشن شدن موضوع می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

دلایل فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

همانطور که گفته شد، مستاجر باید بر اساس یک دلیل قانونی و موجه قرارداد را نقض کند و در صورتی که این کار بدون دلیل موجه باشد، مستاجر باید خسارتی به مالک پرداخت کند.

اما این دلیل چه مواردی هستند؟

1. اگر ملک اجاره داده شده، با ویژگی‌ها، امکانات و شرایطی که در قرارداد ذکر شده مطابقت نداشته باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

2. اگر قسمتی یا کل خانه در معرض خراب شدن باشد، به طوری که این خانه دیگر شرایط زندگی کردن برای مستاجر را نداشته باشد، مستاجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.

3. گاهی اوقات فسخ قرارداد به صورت توافقی انجام می‌گیرد. اما این در صورتی است که در قرارداد، حق فسخ توسط مستاجر ذکر شده باشد.

4. بر طبق تعهد مالک قرار باشد قسمتی از خانه تعمیر شود و او بعد از عقد قرارداد اجاره از تعهد خود پشیمان شود.

مستاجر به توسط یکی از این چند مورد می‌تواند بدون پرداخت خسارتی، قرارداد اجاره را فسخ کند.

مراحل قانونی فسخ اجاره توسط مستاجر

حالا مستاجری را تصور کنید که به یکی از علت‌های ذکر شده، قرارداد اجاره را فسخ کرده باشد. در صورتی که مالک از تحویل گرفتن خانه و پرداخت مبلغ رهن خودداری کند چه راه حلی وجود دارد؟ 

در این مرحله با قانون می‌توانید موضوع را حل و فصل کنید. مستاجر بعد از تخلیه کامل خانه می‌تواند به دادگاه منطقه محل سکونت مراجعه کرده و پس از تنظیم شکایت نامه، کلید واحد را به دادگاه تحویل دهد.

دادگاه به موجر 24 ساعت مهلت می‌دهد که برای دریافت کلیدهای واحد به دادگاه مراجعه کند. ضمن این که مستاجر از لحظه ارائه کلیدها به دادگاه، مبلغی بابت اجاره به مالک پرداخت نمی‌کند.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

وجود دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از الزامات این کار است. حالا تصور کنید مستاجر با دلایل دیگر و غیر موجهی بخواهد قرارداد را فسخ کند؛ در این صورت باید ضرر و زیان و خسارت مالک را هم پرداخت کند.

معمولا میزان مبلغ خسارت در موقع عقد قرارداد اجاره در اجاره نامه تعیین شده و به امضای هر 2 طرف قرارداد می‌رسد. اگر بخواهید از میزان خسارت فسخ قرارداد اطلاعات بیشتری داشته باشید، یک مثال برای شما داریم. این خسارت معمولا مبلغ 1 ماه اجاره آپارتمان مورد نظر است. برای مثال اگر بابت خانه‌ای در ولنجک تهران ماهانه 3 میلیون تومن اجاره پرداخت می‌کنید، در صورت فسخ قرارداد بدون دلیل موجه، باید مبلغ 3 میلیون تومان خسارت به مالک پرداخت کنید.

متن فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجران

پیرو اجاره نامه به شماره ........ که در تاریخ ......... در آژانس املاک ........... نوشته شده است، با توجه به وضعیت پیش آمده و وقوع خیار شرط ............................. مستاجر اجازه فسخ قرارداد را داشته و موجر اجازه اعتراض نسبت به این قضیه را ندارد.

این متن برای فسخ قراردادهای اجاره‌ای است که در آژانس های املاک نوشته می‌شود. این قراردادها دارای شماره اجاره نامه هستند و نام آژانس املاک در آن ذکر می‌شود. اما اجاره نامه های دستی معمولا شماره اجاره نامه ندارند و همچنین نامی از آژانس املاک در آن‌ها ذکر نمی‌شود.

بنابراین متن فسخ اجاره نامه های دستی کمی با متن بالا متفاوت می‌شود:

پیرو اجاره نامه مربوط به ملک به آدرس ........................ پلاک ثبتی ........... فرعی و اصلی ............. که در تاریخ .................. نوشته شده است، با توجه به وضعیت پیش آمده و وقوع خیار شرط ........................... مستاجر اجازه فسخ قرارداد را داشته و موجر اجازه اعتراض نسبت به این قضیه را ندارد. 

برای این متن، آدرس دقیق ملک را بنویسید و ترجیحا پلاک ثبتی آن را هم ذکر کنید.

متن فسخ قرارداد با توافق مالک و مستاجر

گاهی اوقات فسخ قرارداد به صورت توافقی اتفاق می افتد. در این صورت هم باید تغییراتی در متن ایجاد شود:

پیرو اجاره نامه به شماره ............... که در تاریخ ............... در آژانس املاک ............ نوشته شده است، طرفین توافق کرده‌اند که قرارداد فوق را فسخ نموده. شرایط بدین ترتیب است که در تاریخ ............... تخلیه خانه صورت گیرد، مبلغ ............... که نزد موجر به عنوان ودیعه قرض الحسنه بوده از طرف موجر به مستاجر عودت داده شود و تمامی قبوض، هزینه شارژ و تمامی هزینه‌هایی که مستاجر باید پرداخت کند در تاریخ مشخص شده تسویه شود. پس از انجام تعهدات فوق طرفین هیچگونه حق و حقوقی نسبت به دیگر از جهت مسائل مالی و حقوقی ندارند.