قیمت مسکن در ماه های نخست سال 98 با تورمی عجیب همراه شد، در حالی که معاملات نسبت به ماه قبل آن کاهش یافته بود. کارشناسان معتقدند فضای دلالی عامل التهاب بازار مسکن است که آن را بیشتر از شرایط بازار نشان می دهد، از طرف دیگر رکود سنگینی بر بازار مسکن حاکم شده که باعث کاهش تقاضا و عقب ماندن افزایش قیمت مسکن از تورم می شود.

به گزارش خبرنگار خبرگزاری موج، قیمت مسکن در یک سال گذشته میانگین با تورمی بیش از 100 درصد روبرو بوده و حتی در برخی مناطق قیمت هر متر مسکن چند برابر شده است، اما به طور کلی میانگین قیمت هر متر مسکن در تهران به 11 میلیون تومان رسیده که تبعاتی همچون افزایش مهاجرت از تهران به استان های البرز، گیلان و مازنداران را به همراه داشته و همین مسئله موجی از گرانی املاک نیز در آن شهرها را به وجود آورده و از نظر اجتماعی نیز ترافیک تهران به کرج و ... نیز تشدید شده است. حال با توجه به اینکه بسیاری از کارشناسان پیش از این معتقد بودند قیمت مسکن به سقف خود رسیده، زیرا مردم توان خرید ندارند و تغییرات نرخ ارز کند شده، از این رو تورم در بخش مسکن متوقف خواهد شد و حتی برخی معتقد بودند سال 98 بازار مسکن به طور کامل راکد خواهد ماند.

یک کارشناس مسکن درباره اینکه چرا پیش بینی سال گذشته برای بازار مسکن محقق نشده است، گفت: در واقع کارشناسان براساس مدل های تقریبی دوره های قبل مدلسازی می کنند و همان الگو ها را برای آینده پیش بینی می کنند، از این رو همواره با درصدی خطا روبرو است، زیرا پارامترهای مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی در قیمت مسکن تاثیر گذار است، بنابراین می توان گفت پیش بینی برای بازار مسکن در سال 98 تا حدودی محقق شده و تاکنون راکد بوده است، از طرف دیگر اقتصاددان ها درباره قیمت واقعی مسکن صحبت می کنند که برای محاسبه آن باید اثر تورم را از قیمت مسکن خارج کنیم و افزایش قیمت حقیقی را تعیین کرد، برای نمونه اگر در کشور تورم 30 درصد وجود داشته باشد و قیمت مسکن نیز 30 درصد افزایش یابد در واقع قیمت مسکن ثابت باقی مانده است و اگر قیمت مسکن کمتر از این میزان تورم افزایش یابد به معنای کاهش قیمت مسکن بوده و اگر بیشتر از این 30 درصد تورم قیمت مسکن گران شود به معنای افزایش قیمت مسکن بیش از تورم بوده است.

مهدی سلطان محمدی با بیان اینکه در سال 97 رشد قیمت مسکن شدید بود، افزود: در یک سال گذشته حتی شاهد افزیش 100 درصدی قیمت مسکن بوده ایم، اما در فروردین 98 رشد بخش مسکن 2 درصد بوده و میزان خرید و فروش مسکن نیز در این مدت نسبت به مدت مشابه سال گذشته و حتی نسبت به اسفند 97 روندی کاهشی داشته است.

او با تاکید بر اینکه فاکتورهای مختلفی در تعیین قیمت مسکن موثر است، تصریح کرد: در فروردین تورم عمومی نسبت به اسفند 97 حدود 4 درصد و تورم مسکن 2.1 درصد بوده است. از این رو رشد مسکن نسبت به تورم عقب افتاده است، البته خرید و فروش در بازار مسکن فروردین ماه نسبت به ماه های دیگر سال کمتر است، به همین دلیل در حال حاضر نمی توان تحلیل دقیقی از روند معاملات و قیمت ها داشت.

سلطان محمدی با بیان اینکه امسال رکود شدیدی در بخش مسکن خواهیم داشت، تصریح کرد: در سال جاری به دلیل کاهش تقاضا ممکن است قیمت مسکن کمتر از تورم باشد، از طرف دیگر باید در نظر داشت که قیمت اسمی مسکن در ایران هیچگاه پایین نخواهد آمد، بنابراین اثر رکود بر قیمت بلند مدت نمایان می شود. از طرف دیگر اگر بانک مرکزی قیمت سود را پایین نگه دارد رشد قیمت مسکن بیشتر می شود، زیرا با ورود بخشی از سرمایه به بازار، تقاضا در بخش مسکن بالا می رود، زیرا سرمایه گذاری در بخش مسکن بیشتر می شود و موج جدیدی از تورم به وجود می آورد، مگر اینکه در بازارهای موازی همچون طلا، خودرو و... جذابیت سرمایه گذاری بیشتری وجود داشته باشد.

او با تاکید بر اینکه سال 92 تا 96 نرخ بهره بانکی بالا بود و همین موضوع عامل حفظ نقدینگی مردم در بانک ها می شد، گفت: در حال حاضر اینکه گفته شود تکلیف بانک مرکزی به بانک ها برای فروش دارایی های مازاد آن ها باعث شده جوی برای افزایش قیمت به وجود آید، در این تحلیل دقیق نیست، زیرا بانک ها معمولا در واحدهای مسکن تجاری سرمایه گذاری کرده اند و کمتر در بخش مسکن مصرفی ورود کرده اند، از طرف دیگر در حال حاضر مشکل مسکن ایران در بخش مسکونی است و نکته دوم اینکه اگر بانک ها فروش بیشتری داشته باشند عرضه بالا می رود و همین موضوع باید باعث کاهش قیمت می شود نه اینکه قیمت ها را بالا ببرد.

این کارشناس بخش مسکن با تاکید بر اینکه در شرایط کنونی تورم 40 درصد است و نباید هیچ کس انتظار کاهش قیمت مسکن در این شرایط را داشته باشد، گفت: باید در نظر داشت که منظور ما از کاهش قیمت همان قیمت واقعی مسکن است و با توجه به اینکه در ماه های اخیر شیب افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم بوده، به نظر می رسد قیمت واقعی رشد چندانی نداشته باشد.

نمایش گرانی مسکن تئوری دلال ها

آغاز سال جدید و بروز سیل تا حدودی بخشی از تحلیل های مسکن را تحت تاثیر قرار داد، زیرا این بلای طبیعی به چند هزار مسکن آسیب وارد کرده بود که در کوتاه مدت روی قیمت مسکن همان مناطق تاثیر گذار بود، اما سوال این است که قیمت مسکن در سال 98 با وجود اینکه تورم با همان نرخ سال گذشته باقی مانده بود و قیمت دلار نیز تغییر چندانی نداشت چرا قیمت مسکن با رشد عجیبی همراه شده است و این موضوع فراتر از معادلات اقتصادی به نظر می رسد و برآمده از فضای دلالی و مافیایی است که برخی با تبلیغات گسترده در شبکه های اجتماعی و قیمت گذاری غیرواقعی به دنبال نشان دادن روند صعودی قیمت ها هستند.

کمال اطهاری کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری موج با تاکید بر اینکه با بالا رفتن قیمت ارز تقاضا در بخش مسکن نیز به صورت کاذب بالا می رود، افزود: در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود ناشی از نبود تقاضا شده است، زیرا مردم توان خرید مسکن ندارد و از طرف دیگر نقدینگی ها به بازارهای موازی همچون سکه و دلار رفته است.

براساس این گزارش افزایش قیمت مسکن با وجود اینکه در یک سال گذشته با رشدی بیش از 100 درصدی مواجه شده، همچنان ادامه دارد که این موضوع متاثر از فضای روانی و دلالی است، چرا که در همین مدت قیمت ارز تغییری نداشته و حتی در تابستان 97 نرخ ارز بیشتر از امروز بوده است، بنابراین پیش بینی می شود این رشد کاذب قیمت ها با رکود عمیقی که در بخش مسکن پیش بینی می شود به طور کامل متوقف شود.